本报驻东京记者  丛云峰

    近年来，随着国内富裕阶层的不断扩大，不少中国人看上了日本宜人的自然和居住环境以及较好房屋质量等，抓住日元贬值的机遇到日本投资购置不动产。据仲量联行的调查显示，外国人购买日本东京房地产的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年达到19%，现在更是冲破了20%的大关，其中尤以中国人最多。

    中国人爆买日本房地产，主要是认为日本的房价与现在中国的上海、北京、深圳等一线城市相比实在是太便宜了，而且包括房屋和土地本身都是私人永久产权。以记者所住的目黑区目黑站附近为例，作为东京的一等地，前一段时间某一房产公司发售的一栋四室一厅的三层小楼，带地皮的售价只要7980万日元(约合480万人民币)。相对房价最高的东京，日本其他地区的房价更便宜，北海道千岁市就专门开发面向中国人销售的独栋别墅，2000万日元一套，未完工就销售一空。

    为吸引海外资金对日本房地产的投资，近年来日本对海外人士购房的政策越来越宽松，不限身份、不限购、不限贷，且永久产权。外国人购买日本房地产只需要三个证件：身份证件、身份证件公证书和委任状。如果是亲自购房只需要身份证件公证书即可，如果委托中介机构办理，那么就需要一份授权委任状。然而，即使日本房价如此有竞争力，政策也相对宽松，但若有人问在日本买房好不好，记者采访诸多在日华人房地产业者均给出如下建议：如果有日本长期签证或希望在日本常住的话，那就买；如果只是投资，还是要三思而行。因为日本房地产远不像看上去那么美，其中还有很多外国人甚至非专业人士不知道的真相。

    买卖房产时税率高得惊人

    首先，在日本购买房地产需缴纳各种费用，买完之后还一直会有各种费用相伴，这跟目前国内买完就近乎一劳永逸的房产政策并不一样。日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金，其中占有使用期间的叫“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区的税率尤其高。

    其次，日本房产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人就曾经以房产作为遗产税抵押给国家。日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，除了有长期签证或是永住身份，一般外国人是享受不到的。

    简单归纳，日本购买不动产有如下税费：1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税(自用住房较低，为3%)；2、到政府部门登记备案要缴纳登记税　(一次性)；3、不动产交易时要缴纳印花税(一次性)；4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高可达到55%(一次性)；5、固定资产税(每年交)为市值的1.4%；6、当出让不动产时，未满五年的，需缴纳的所得税和居民税分别为差价的30%和9%，超过五年则为15%和5%。

    租房市场已呈供过于求之势

    日本泡沫经济破灭后，土地神话早就崩溃了。特别是随着近年来日本少子化问题越来越严重，房屋的空置数惊人。现在全国的空置房屋数达820万户，连人口最集中的东京都有近82万户，而且空屋还在增加中，据推算到2020年日本房屋空置率可能将达到惊人的40%，而没人住的房子不会涨价，只会掉价。因此日本人常说不动产不是资产，甚至会被称为“负资产”。

    同时，日本房屋的折旧率很高，独门独院的小楼一般都是木质结构，20年以后价值就近乎于零　(当然土地价值依然存在)。如果是公寓楼，折旧率会慢一些，但一般十年左右也要进行一次大修，大修的费用就来自业主平时缴纳的不菲的修缮费。如果房龄达到50年，业主会协商后决定重建，这笔大钱也要由业主平均负担。因此，投资日本房产期待日后会保值或倒房赚钱，基本很难实现。

    此外，许多外国人投资日本房产是期待房租收入，认为目前日本房产的租售比达到了4%-5%。但就如上面说到的，现在日本因人口减少导致房屋空置率高，租房市场已呈供过于求态势，加上日本在2014年5月将房屋空置税率提高了六倍，导致大批房屋投入出租市场，从去年开始房租的平均价格就开始下跌，购买日本房产后通过收租赚钱也并不容易。而根据日本税法，投资日本房产的海外人士，会被认定为“非居住者”，非居住者拥有的不动产在通过中介公司对外出租时，中介公司应该有义务去代业主缴纳源泉税，而且税率高达20.42%。这属于个人收入缴纳税种，而非房地产税种，因此在日本购买房产时，房产中介机构通常不会对顾客说明。

    还有，很多外国人选择投资日本房产，是希望先收租保值，然后养老时到日本去居住，但这可能很难轻易达到。在日本无法通过购买房产来拿到长期签证，想要长期签证就必须通过在日工作、留学或者投资创业等申请。

    (本报东京4月5日专电)