陈恒富

    去年12月，中国华侨李明亮(化名)花4100万福林买下了他在匈牙利的第十三个二手物业，平均每平米58万福林(42.2福林约合人民币1元)。

    “连续涨了三年，现在六区安德拉什大街附近的房子太贵了，比我刚入手时高了近80%。”李明亮感叹道。不过他也承认，尽管价格上涨，但布达佩斯的房子依然存在合理的投资回报比。“4100万的房子，每月租金25万福林，税后年回报在5.5-6%左右，高过国际公认的5%合理标准线。”他说。

    三年前，做服装批发的李明亮，明显感受到了市场的寒意。HM、ZARA等快时尚品牌，以摧枯拉朽之势占领了布达佩斯的各大商场。“我们从国内拿的批发价，都比HM贵，你说这生意怎么做？”李明亮果断离开了服装行业，开始重仓杀入房地产行业。当时，布达佩斯市中心六区的老公寓楼，每平米单价在1000欧元左右。李明亮一口气吃进了七套公寓。

    在这个过程中，李明亮开始预感市场会升温。他的预测来自四方面因素：首先，是匈牙利经济逐渐走出经济危机的影响，其国人购买力正在恢复。2008年席卷世界的金融风暴，同样对匈牙利形成了重大打击，楼价坠入谷底。一直到2013年底2014年初，市场才开始缓慢复苏，价格稳步有升。其二，大量俄罗斯买家开始涌入，卢布大幅贬值让俄罗斯人有了危机感，部分富人开始将资产配置的棋子落在布达佩斯楼市里。其三，自2013年开始，匈牙利开放了“国债移民”，数千个中国家庭办理了这个项目，其中相当部分家庭购买自住房产和投资房产。其四，由于布达佩斯楼价只相当于西欧国家主要城市楼价的30-40%，不少德国人、奥地利人都过来寻找资产洼地。

    市场的发展印证了李明亮的预测。在这四重因素的交互作用下，布达佩斯的楼价开始了快速上涨。据匈牙利著名地产中介DUNA house经理加博雷先生估计，从2014年到2016年，市中心的公寓涨了60-80%不等，有些顶级公寓甚至涨了100%以上，而郊区的别墅也有了30-50%的涨幅。经过三连涨之后，布达佩斯的楼价甚至超过了经济危机前的水平，创下了历史新高。现在，布达佩斯市中心新开发的公寓，基本都是每平米百万福林起步。

    然而，一片红火依然不能掩盖布达佩斯楼价严重分化的事实。由于区域发展失衡，加上房子质量不同，布达佩斯楼价差异悬殊。2016年底，Penzcentrum.hu网站对布达佩斯将近11000套新建房产的单价进行比较，发现最便宜的公寓仅为每平方米29万福林，而最昂贵的房产价格则达到每平方米165万福林，为前者的5.7倍。

    楼市如此鱼龙混杂，外国人在匈牙利买房，如何练就一双金睛火眼呢？国债新移民陈先生总结了一条“四多一必”铁律。“四多”分别是：多看(通过大量看房了解行情，做到心里有数)、多听(多方打听口碑，物色靠谱中介)、多查(通过房产网报价系统核对信息，确认中介没有擅自提价)、多写(签合同时遵循“先小人后君子”的原则，把能想到的细节都写进合同)。“一必”即必请律师，签署合同前一定要律师介入。有他把关，房产交易就会沿着规范轨道进行。买房人可以提出使用自己的律师，律师的主要职责是核查产权所属，确认物业是否有债务或纠纷，起草买卖合同，到土地局完成最终过户。

    所有外国人在匈牙利进行物业投资，首先必须知晓禁区的存在———不能购买耕地和受到保护的土地。即便不是禁区，购买普通不动产(公寓、别墅、写字楼、商铺等)，也并非想买就买，需要申请购买许可证。在无犯罪记录的前提下，许可证几乎百分百能申请下来，一般在4-6周内可落实。

    匈牙利Otthon Centrum房地中介商信贷中心的首席执行官拉绍洛对媒体称，通过贷款在匈牙利首都买房者的比例约占20%。而匈牙利中央银行的数据显示，买房的贷款利息大约为5.64%。没法提供工作和收入证明的外国人，一般很难申请到贷款。

    在匈牙利购买一处房产，除了购房款之外，还有几项费用需要买家支付。第一是印花税，房产价值10亿福林(相当于人民币2400万元)以下部分按照4%交纳，超过10亿福林的部分按2%交纳。除了一次性的印花税，匈牙利每年无需缴纳房产税或物业税。第二是律师费，一般是购买价的0.5-1%，可以和律师讨价还价。第三是外国人申请购房许可印花税，千元人民币左右。此外，如果房产交易过程涉及中介，则由卖方支付全部中介费。

    在尊重价值规律基础上，买入合理资产，长线持有，慢慢享受产出。“我准备将这些物业改造成小酒店，同时安排儿子到瑞士学酒店管理，毕业后接管这些物业，让它们传承下去。”在匈牙利闯荡了十几年的李明亮表示。